Wo KI, Architektur und Immobilienstrategie verschmelzen
Revitalisierung & Innovation im Bestand: HIVE Göppingen – Böhringer-Areal
Stand: Oktober 2025
Assetklasse: ReUse / Revitalisierte Gewerbeareale
Ort: Göppingen, Hermannstraße 6
Einleitung
Mit dem Projekt HIVE Göppingen entsteht auf dem traditionsreichen Böhringer-Areal ein zukunftsorientierter Campus für Innovation, KI, Nachhaltigkeit und Netzwerke.
Auf rund 2.200 m² wurden Container, Stahl, Holz und Glas zu einem lebendigen Campus kombiniert – mit Eventflächen, großer Leinwand, offener Küche und modularen Arbeits- und Kreativbereichen.
HIVE steht für „Hub for Innovation, Vision and Execution“ und verbindet damit die Grundidee der Wiederbelebung brachliegender Industrieflächen mit zukunftsfähiger Nutzung und regionaler Identität.
Projektbeschreibung & Architektur
Kennzahl | Beschreibung |
Standort | Böhringer-Areal, Hermannstraße 6, Göppingen |
Fläche | ca. 2.200 m² (Halle 1, Werk 3) |
Bauweise | Modularer Aufbau aus upgecycelten Schiffscontainern, kombiniert mit Stahl, Holz und Glas |
Trägerorganisation | HIVE Göppingen e.V. i.G. |
Beteiligte Unternehmen | Leonhard Weiss, Kleemann, Mira Vision, Kreissparkasse Göppingen, EVF, Wohnbau Göppingen, Stadt Göppingen |
Eröffnung | 2025 |
Fördervolumen | 1.052.500 € Kofinanzierung über drei Jahre |
Förderquelle | Kofinanzierungsprogramm für Künstliche Intelligenz der Region Stuttgart |
Der Campus wird als „Haus im Haus“-Konzept realisiert:
In der bestehenden Industriehalle entstehen 22 modulare Raumeinheiten (40-Fuß-Container) mit offenen Arbeitszonen, Prototyping-Werkstätten, Labor- und Meetingräumen.
Der architektonische Entwurf setzt auf Nachhaltigkeit, Wiederverwendung und CO₂-reduzierte Materialien.
Initiatoren & Förderstruktur
Das Projekt HIVE wurde als Gemeinschaftsinitiative regionaler Leitunternehmen gegründet:
- Leonhard Weiss GmbH & Co. KG – Bauunternehmen, Impulsgeber für nachhaltige Bauinnovation
- Kleemann GmbH – Maschinenbau & Aufzugstechnik, Technologiepartner
- Mira Vision GmbH – Digitalisierung & visuelle Kommunikation
- Kreissparkasse Göppingen, EVF GmbH (Energieversorgung Filstal) und Wohnbau Göppingen GmbH – institutionelle Partner
- Stadt Göppingen – koordinierende öffentliche Stelle
- Region Stuttgart – Fördermittelgeber im Rahmen des KI-Kofinanzierungsprogramms
➡️ Damit entsteht ein Public-Private-Partnership-Modell, das sowohl wirtschaftlich tragfähig als auch gesellschaftlich förderwürdig ist.
Immobilienmarkt & Standortbewertung
4.1 Lage & Umfeld
Das Böhringer-Areal liegt zentral in Göppingen-West, unweit der B10-Achse (Stuttgart–Ulm) und ist verkehrstechnisch hervorragend angebunden.
Die Nähe zum Hauptbahnhof (5 Minuten), zu Hochschul- und Industriepartnern macht das Areal zu einem strategisch idealen Standort für technologieorientierte Nutzungen.
4.2 Marktsegment
Das Projekt gehört zur Assetklasse „Revitalisierte Gewerbeareale / ReUse“ – also Bestandsgebäude, die durch innovative Konzepte und ESG-Maßnahmen neu aktiviert werden.
Dieses Segment gewinnt bundesweit an Bedeutung, da Neubauprojekte oft durch hohe Baukosten, Flächenmangel und Genehmigungshürden limitiert sind.
Mietmarkt Göppingen – Benchmarks
Nutzung | Marktmiete (€/m²/Monat, Ø) | Quelle / Vergleich |
Industrie / Lager | 4 – 7 € | Marktbeobachtung Landkreis Göppingen |
Büroflächen (Bestand) | 8 – 12 € | Marktbeobachtung Landkreis Göppingen |
Fachmarkt / Retail | 10 – 15 € | Marktbeobachtung Landkreis Göppingen |
ReUse / Innovationsareal (Premium) | 7 – 10 € + Service | Vergleichsprojekte Region Stuttgart, Böhringer HIVE Benchmark |
Premium) | 7 – 10 € + Service | Vergleichsprojekte Region Stuttgart, Böhringer HIVE Benchmark |
Wirtschaftliches Potenzial – HIVE-Modell
6.1 Vergleich Altfläche vs. ReUse-Konzept
Kennzahl | Altflächenmodell | HIVE-Konzept (100 % Auslastung) |
Zustand | Unsaniert, einfache Halle | Revitalisiert, modular, förderfähig |
Vermietbare Fläche | 2.200 m² × 80 % = 1.760 m² | 2.200 m² × 100 % = 2.200 m² |
Mietniveau | 3,5 €/m² / Monat | 8 €/m² / Monat + 1 € Service |
Monatsumsatz | 6.160 € | 19.800 € |
Jahresumsatz | 73.920 € | 237.600 € |
Mietsteigerung p. a. | 1 % | 2 % |
Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
Kumulierte Einnahmen (10 J.) | ≈ 770.000 € | ≈ 2,55 Mio € |
Kapitalwert (NPV @ 5 %) | ≈ 590.000 € | ≈ 2,05 Mio € |
Interne Verzinsung (IRR) | ≈ 4,2 % | ≈ 12,3 % |
Ertragsanalyse & Interpretation
- Durch die vollständige Auslastung (100 %) steigt der jährliche Mietertrag auf rund 237.600 €, was einem Mehrertrag von +163.700 € gegenüber einer Altflächenvermietung entspricht.
- Über 10 Jahre ergibt sich ein zusätzlicher Barwertvorteil von rund 1,46 Mio €, vor Berücksichtigung weiterer Förder- oder Nebenerlöse.
- Mit Förderquote (~50 %) sinkt der effektive Eigenkapitaleinsatz deutlich, wodurch die Eigenkapitalrendite (IRR) in der Praxis auf > 14 % steigen kann.
- Das HIVE-Modell zeigt damit, dass Bestandsrevitalisierung wirtschaftlich deutlich stärker performt als klassische Vermietung, bei gleichzeitig höherem ESG- und Standortwert.
6.2 Mietsimulation (10 Jahre, HIVE-Konzept mit 100 % Auslastung)
Annahmen:
- Vermietbare Fläche: 2.200 m²
- Miete inkl. Service: 9 €/m² / Monat
- Mietsteigerung: 2 % pro Jahr
- Auslastung: 100 %
- Diskontierung: 5 % p. a.
Jährliche Miet- und Serviceerlöse (Vollauslastung)
Jahr | Miete €/m²/Monat | Jahresertrag (€) | Barwert @ 5 % (€) |
1 | 9,00 | 237 600 | 226 286 |
2 | 9,18 | 242 352 | 219 868 |
3 | 9,36 | 247 199 | 213 596 |
4 | 9,55 | 252 143 | 207 468 |
5 | 9,74 | 257 186 | 201 480 |
6 | 9,93 | 262 330 | 195 628 |
7 | 10,13 | 267 577 | 189 909 |
8 | 10,33 | 272 929 | 184 319 |
9 | 10,54 | 278 387 | 178 855 |
10 | 10,75 | 283 955 | 173 515 |
Bei 100 %iger Flächennutzung erzielt das HIVE-Konzept auf dem Böhringer-Areal über 10 Jahre mehr als 2,5 Mio € Mietertrag und rund +1,4 Mio € Barwertvorteil gegenüber konventioneller Hallenvermietung.
Produkt- & Erlöspotenzial
- Eventflächenmiete als separates Erlössegment: z. B. Annahme: 1 Veranstaltung pro Woche + 10 Sonderveranstaltungen pro Jahr → Mietpreis z. B. 2.000 € pro Tag.
- Projektion: 52 Wochen × 2.000 € = 104.000 €/Jahr + 10 × 3.000 € = 30.000 € → Gesamt ~134.000 €/Jahr zusätzlich.
- Sensitivität: Bei 50 % Auslastung → ~67.000 €/Jahr.
- Diese Erlöse können zur TEISE-Servicemiete gerechnet werden oder als eigener Ertragsposten ausgewiesen werden.
- Kombination mit regulärer Fläche (z. B. Lab/Office) steigert Flächenproduktivität und Rendite.
Szenario-Anpassung
- Im „Optimistisch-Szenario“ kann die Servicepauschale inkl. Eventmiete höher angesetzt werden (z. B. +1,5-2 €/m²/Monat) oder Eventmiete separat.
- Auswirkungen auf NPV/IRR: Zusätzlicher Cashflow verbessert Kennzahlen spürbar.
Risikohinweise
- Auslastung von Eventflächen ist z. B. wetter-/saisonabhängig; Vermarktung muss aktiv erfolgen.
- Infrastrukturkosten (Technik, Reinigung, Personal) müssen einkalkuliert werden – Nettomiete ist nicht gleich Gewinn.
- Genehmigungen für Veranstaltungen (z. B. Lautstärke, Brandschutz) können Zusatzkosten verursachen.
Marktperspektive & Chancen
Chancen
- Cluster-Effekt: Kombination aus Start-ups, Mittelstand und Forschung → hohe Synergiepotenziale
- Förderhebel: >1 Mio € Zuschuss senkt Kapitalbindung und steigert Eigenkapitalrendite
- Imagefaktor: Innovation & Nachhaltigkeit steigern Standortwert des gesamten Quartiers
- Skalierung: Konzept kann auf andere Standorte (Aalen, Heilbronn, Schwäbisch Gmünd) übertragen werden
Risiken
- Abhängigkeit von Betreiber-Performance und Mieterstruktur
- Förderadministration & Reporting-Aufwand
- Technische Auflagen (Brandschutz, Schallschutz, Energie) im Bestand
Fazit
Das Böhringer-Areal steht exemplarisch für die Transformation deutscher Industrieflächen in smarte, förderfähige Innovationsareale.
Mit HIVE Göppingen entsteht ein Leuchtturmprojekt für KI, Nachhaltigkeit und modulare Architektur, das den lokalen Immobilienmarkt aufwertet und gleichzeitig als Investitions-Case überzeugt.
„Von der Industriehalle zum Innovationscampus – HIVE zeigt, wie Zukunft gebaut wird.“
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Dieser Bericht basiert auf einer eigenen Marktanalyse von PROQUADRAT unter Einbeziehung öffentlich zugänglicher und privater Quellen. Die Angaben erfolgen ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Eine Haftung für Schäden, die aus der Verwendung der Informationen entstehen, wird ausgeschlossen.
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Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
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