Region Stuttgart – Sechs Märkte, ein Ziel: Wertentwicklung im Wandel.
PROQUADRAT analysiert den Markt neu – datenbasiert, regional, unabhängig. Von Analyse & Bewertung bis Vermarktung & Abschluss – alles aus einer Hand.
Die Region Stuttgart zählt zu den stärksten Immobilienmärkten Deutschlands – unser aktueller Marktbericht zeigt, wo Chancen und Risiken liegen.
Fokus: Wohn- & Gewerbeimmobilien mit SWOT und Landkreis-Vergleich
Gebiet: Stadtkreis Stuttgart, Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg, Rems-Murr
Bevölkerung: ~2,8 Mio., 179 Kommunen. Die Region zählt zu den innovativsten Wirtschaftsstandorten Europas.
Gesamtmarkt-Charakteristik
- Hohe Grundnachfrage in allen Assetklassen (Industrie-/Tech-Tiefe, HQ-Dichte).
- Leerstände differenziert: Büro-Leerstand ~6,4 % (H1/Q3 2025) → nicht „extrem niedrig“, aber historisch noch moderat; Logistik bleibt knapp; Wohnen weiterhin angespannt.
- Preis-/Mietniveau: Region zählt zu den höchsten in Süddeutschland (München teurer, Stuttgart Top-7).
- Strukturelle Flächenknappheit: Topografie & Planungsrecht begrenzen Neubau; ReUse/Brownfield gewinnt.
1) Überblick & Struktur
Die Region verbindet eine dichte Industrie-, Forschungs- und Dienstleistungsbasis (Bosch, Mercedes-Benz, Porsche, Festo) mit hoher Internationalität. 2025 zeigt sich der Markt robust—mit klarer Segment- und Standortdifferenzierung (Qualität und ESG schlagen Quantität).
2) Gegenüberstellung nach Assetklassen (Orientierungswerte)
Büro
Region | Besonderheiten |
Stuttgart (City/CBD) | HQ-Nachfrage, „Flight-to-Quality“ (ESG). |
Stuttgart Teilräume (Vaihingen/Möhringen, Feuerbach) | Dienstleister, Tech/Auto-Zulieferer. |
LK Böblingen | A81-Achse; Engineering/IT; F&E-Cluster. |
LK Esslingen | Flughafen/Messe-Nähe (LE). |
LK Ludwigsburg | Industriell geprägte Dienstleistung. |
LK Rems-Murr | Preisgünstigere Alternative in S-Nähe. |
LK Göppingen | Kostenvorteil; Back-Office/KMU. |
- Marktbild 2025: Öffentliche Hand dominanter Nachfrager.
- Implikation: ESG-konforme Flächen setzen sich durch; Altbestände brauchen Repositionierung & Incentives.
Einzelhandel & Fachmarkt
Region | Besonderheiten |
LK Böblingen | Breuningerland/Cluster. |
LK Esslingen | Historische Innenstadt & Gastro. |
LK Ludwigsburg | Starkes Zentrum LB. |
LK Rems-Murr | Waiblingen/Backnang solide/Nahversorgerdominanz. |
LK Göppingen | Oberzentrumsfunktion Ost. |
Trend: 1a-Lagen robust, ReUse/Mixed-Use (Retail+Gastro+Büro) in Nebenlagen.
Logistik / Light-Logistik / Produktion
Region | Verfügbarkeit | Besonderheiten |
Stuttgart Umfeld | sehr knapp | Last-Mile, stadtnahe Einheiten. |
LK Böblingen | knapp | A8/A81-Korridor, High-Tech-Distribution. |
LK Esslingen | knapp | Flughafen/Messe. |
LK Ludwigsburg | knapp | Automotive/Zulieferer. |
LK Rems-Murr | knapp–moderat | A81-Achse. |
LK Göppingen | erhöht (durch größere Leerstandsflächen) | Kostenvorteil, ReUse/B10-Achse. |
- Aktuelle Dynamik: Prime/Ø-Mieten leicht steigend.
- Implikation: Produktqualität, ESG-Story und Konditionen entscheiden.
Vergleichsmatrix – Eignung nach Assetklasse (2025/26)
Teilraum | Büro | Produktion | Light-Logistik | Retail City | Fachmarkt |
Stuttgart | ★★★★☆ | ★★☆☆☆ | ★★☆☆☆ | ★★★★★ | ★★★☆☆ |
Böblingen | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ |
Esslingen | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ |
Göppingen | ★★☆☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★☆☆☆ | ★★★★☆ |
Ludwigsburg | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ |
Rems-Murr | ★★☆☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★☆☆☆ | ★★★★☆ |
(Einschätzung: Erreichbarkeit, Angebotsstruktur, Kosten, Nachfrage, Marktindikatoren.)
3) Wohnen – Preise, Mieten, Ausblick
Regionale Preisspannen (Bestand)
Gebiet | Charakter |
Stuttgart | Verdichtung, Top-7 |
Ludwigsburg | familienfreundlich |
Böblingen/Esslingen | Flughafennähe/Tech-Gürtel |
Rems-Murr | gute Erreichbarkeit |
Göppingen | preisgünstigste Alternative |
- Markttrend 2024/25: Nach Zinswende 2022/23 Stabilisierung 2025. 2024 Rückgang Kaufpreise ETW ≈ –6 % (Ø), Mieten 13–25 €/m², Top-Lagen > 27 €/m². Erschwingliche Wohnfläche ~80 m² (mittl. Einkommen). Unsanierte Bestände –10 bis –20 % ggü. ESG-fit.
- Ausblick 2025→2026: leichte Preis-Erholung (+2–4 %), Mieten moderat steigend (Knappheit/ESG).
4) SWOT – Region Stuttgart
- Stärken
Wirtschaftliche Tiefe (Auto/Tech), F&E-Cluster, zentrale Logistiklage, hohe Lebensqualität; strukturell starke Nachfrage. - Schwächen
Topografie & Flächenmangel, Verkehrslast, hohe Kosten; Büro-Leerstand steigt in sekundären Beständen. - Chancen
Brownfield-Redevelopment/ReUse, ESG-Refurb, Spezialisierte Assets (Life Sciences, Batterie/H₂), Stärkung Außenkreise. - Risiken
Auto-Zyklik, Finanzierungskosten, Sanierungsdruck (GEG/ESG), Innenstädte im Transformationsdruck (1b-Lagen).
5) Handlungsempfehlungen
- Investoren – Value-Add im Bestand: Hülle/Technik/Andienung, PV/LED/WMZ, Green-Leases, Staffeln.
- Eigentümer – ESG-Aufwertung als Wertschutz; Teilflächenkonzepte & Incentives in Büros/Handel.
- Kommunen – Flächenrecycling vor Neuausweisung, Fördertöpfe (Innenstadt-Impuls, ReUse, KfW).
- Mieter/Käufer – Frühzeitige Flächensuche, Flex-Mietstrategien, Betriebskostenfokus.
Dieser Bericht basiert auf einer eigenen Marktanalyse unter Verwendung öffentlicher und privater Quellen. Die dargestellten Daten sind Durchschnittswerte und ersetzen keine individuelle, professionelle Beratung. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen. Eine Haftung für daraus resultierende Schäden ist ausgeschlossen. Detaillierte Quellen sind auf Anfrage erhältlich.
Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
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