Immobilienmarktbericht Ulm 2026
Marktanalyse für Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien
Executive Summary
Der Immobilienmarkt Ulm/Neu-Ulm zeigt sich im ersten Quartal 2026 als einer der resilientesten Standorte Süddeutschlands. Während bundesweit viele Metropolen noch mit den Nachwirkungen der Zinswende kämpfen, profitiert Ulm von seiner einzigartigen Mischung aus Wissenschaft, High-Tech-Industrie und einer strategischen Drehkreuzfunktion.
Der Markt ist geprägt durch eine extreme Angebotsknappheit im Wohnsektor und eine qualitative Konsolidierung im Gewerbebereich. Der Trend zum „Flight to Quality“ hat sich manifestiert: ESG-konforme Bestände und Neubauten erzielen Spitzenpreise, während energetisch sanierungsbedürftige Altbestände deutliche Abschläge hinnehmen müssen.
- Standortprofil & Wirtschaftsdaten 2026
Ulm ist nicht nur ein historisches Zentrum, sondern der Kern der Innovationsregion Ulm/Oberschwaben.
Strukturdaten (Stand Januar 2026)
- Einwohnerzahl: ca. 130.500 (Ulm) | ca. 195.000 (Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm).
- Arbeitslosenquote: 3,8 % (deutlich unter Bundesdurchschnitt).
- Kaufkraftkennziffer: 108,5 (überdurchschnittlich im Vergleich zum Bundes-Bundesschnitt).
- Wirtschaftsschwerpunkte: * Wissenschaftsstadt: Fokus auf Batterieforschung (Post-Lithium-Technologie), Quantentechnologie und KI.
- Industrie: Automobilzulieferer (Magirus, IVECO), Pharmaindustrie (Teva/Ratiopharm), Nutzfahrzeuge und Logistik.
Infrastruktur & Entwicklung
- Schiene: Die Fertigstellung der Neubaustrecke Wendlingen–Ulm hat die Fahrzeit nach Stuttgart auf ca. 30 Minuten verkürzt. Ulm fungiert nun als zentraler ICE-Knotenpunkt zwischen Paris, München und Budapest.
- ÖPNV: Die Erweiterung der Straßenbahnlinien und die Vernetzung mit der Regio-S-Bahn Donau-Iller erhöhen die Attraktivität der Randbezirke massiv.
- Stadtentwicklung: Projekte wie die „Citybahnhof-Gestaltung“ und das Quartier „Am Kohlplatten“ schaffen neue urbane Zentren.
Kategorie | Stadtteile | Charakteristika |
Top-Lage | Michelsberg, Safranberg, Galgenberg | Villenbebauung, Aussichtslagen, repräsentativ. |
Gute Lage | Söflingen, Eselsberg, Neu-Ulm (Wiley) | Hohe Lebensqualität, Nähe zur Wissenschaftsstadt. |
Einfache Lage | Wiblingen, Weststadt, Böfingen | Große Wohnanlagen, teilweise Sanierungsgebiete. |
- Kaufpreise & Mieten 2026 (Prognosewerte)
In 2026 haben sich die Preise nach der Seitwärtsbewegung von 2024 wieder leicht nach oben orientiert (+2-3 % p.a.).
Eigentumswohnungen (Neubau/Erstbezug):
- Spitze: 7.800 – 8.500 €/m² (Michelsberg / gehobene City-Projekte)
- Durchschnitt: 6.400 – 7.100 €/m²
- Bestand (energetisch saniert): 4.800 – 5.500 €/m²
Mietpreise (Nettokaltmiete):
- Neubau: 17,00 – 20,50 €/m²
- Bestand: 12,50 – 15,50 €/m²
- Leerstandsquote: < 1,2 % (faktischer Vollbesatz).
- Büroimmobilienmarkt
Der Büromarkt durchläuft eine Transformation. „New Work“ und ESG-Kriterien sind die primären Preistreiber.
- Spitzenmiete: 18,50 €/m² (Top-Zentrum & Science Park).
- Leerstand: ca. 6,5 %. Der Leerstand konzentriert sich fast ausschließlich auf unrenovierte Bestandsflächen in C-Lagen.
- Investment-Trend: Investoren suchen gezielt nach Objekten im Science Park III, da hier die Synergie zwischen Forschung und Gewerbe eine stabile Mieterstruktur (Daimler Truck, Continental, Bosch) garantiert.
- Einzelhandels- und Investmentmarkt
Die Ulmer Innenstadt (Fußgängerzone Bahnhofstraße/Münsterplatz) zählt zu den besucherstärksten Lagen in Süddeutschland.
- Passantenfrequenz: Stabil hoch, gestützt durch das Einzugsgebiet von ca. 500.000 Menschen.
- Spitzenmiete (1A-Lage, kl. Einheit): ca. 95 €/m².
- Renditen: * Wohnen (Multi-Family): 3,5 % – 4,0 %
- Büro (Core): 4,8 % – 5,3 %
- Einzelhandel (1A): 4,2 % – 4,9 %
- Logistik- und Gewerbeimmobilien
Ulm/Neu-Ulm profitiert von der Lage am Schnittpunkt der A7 (Nord-Süd) und A8 (Ost-West).
- Marktsituation: Akuter Flächenmangel. Neue Gewerbegebiete wie im Norden Ulms (Dornstadt) sind sofort nach Ausweisung vergeben.
- Mieten: Für moderne Logistikflächen werden 2026 Preise zwischen 7,00 € und 8,50 €/m² aufgerufen.
- Trend: „Light Industrial“ – Kombination aus Produktion, Forschung und Lagerung ist das meistgesuchte Format.
- Umfassende SWOT-Analyse: Immobilienstandort Ulm 2026
Strengths (Stärken)
- Wirtschaftliche Diversität: Einzigartiger Mix aus Global Playern (Daimler Truck, IVECO, Teva), einem starken Mittelstand und dem Innovationsmotor „Wissenschaftsstadt“. Dies minimiert Klumpenrisiken.
- Infrastrukturelles Drehkreuz: Durch die Vollendung der Magistrale für Europa (Paris–Bratislava) und den Ausbau des ICE-Knotens ist Ulm einer der am besten angebundenen Standorte Süddeutschlands.
- Wissenschaft & Forschung: Die Universität Ulm und die Technischen Hochschulen garantieren einen stetigen Zustrom hochqualifizierter Nachwuchskräfte, was die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum und Büroflächen (Science Parks) sichert.
- Hohe Lebensqualität: Die Kombination aus historischer Altstadt, dem Donau-Umfeld und der Nähe zu den Alpen macht Ulm zu einem Magneten für Fachkräfte.
- Stabile Kommunalpolitik: Ulm gilt als Vorreiter in der vorausschauenden Bodenpolitik (Städtisches Vorkaufsrecht), was eine geordnete Stadtentwicklung ermöglicht.
Weaknesses (Schwächen)
- Flächenknappheit: Die topographische Lage (Kessellage/Hänge) und die restriktive Flächenausweisung begrenzen das Neubaupotenzial für großflächige Logistik und Gewerbe.
- Preissensibilität im Mittelstand: Trotz hoher Kaufkraft stoßen die Mietpreise in der City (Einzelhandel/Büro) zunehmend an eine Decke, die lokale Akteure verdrängen könnte.
- Sanierungsstau im Bestand: Ein signifikanter Teil der Bestandsimmobilien in den Randbezirken (70er/80er Jahre) entspricht nicht den neuen energetischen EU-Gebäuderichtlinien, was hohe Investitionskosten nach sich zieht.
- Abhängigkeit von der Automotive-Branche: Trotz Diversität bleibt Ulm stark mit der Transformation der Nutzfahrzeugindustrie verknüpft.
Opportunities (Chancen)
- Wasserstoff- & Batterietechnologie: Ulm hat sich 2026 als nationales Zentrum für alternative Antriebe etabliert. Dies generiert massiven Bedarf an spezialisierten R&D-Flächen (Research & Development).
- Urbanisierung der Quartiere: Projekte wie die „City-Bahnhof-Gestaltung“ bieten die Chance, moderne Mixed-Use-Immobilien (Wohnen, Arbeiten, Retail) zu etablieren.
- Revitalisierung von B-Lagen: Durch die verbesserte ÖPNV-Anbindung (Regio-S-Bahn) gewinnen bisherige Randlagen (z.B. Erbach, Blaustein, Langenau) massiv an Attraktivität für Wohninvestments.
- ESG-Pionierrolle: Investoren, die frühzeitig auf nachhaltige Holz-Hybrid-Bauten oder kreislauffähiges Bauen setzen, können in Ulm aufgrund der hohen Akzeptanz für „Green Buildings“ Spitzenmieten erzielen.
Threats (Risiken)
- Zins- und Baukostendynamik: Sollten die Zinsen erneut schwanken oder die Baukosten (Material/Lohn) weiter steigen, droht ein vollständiger Erliegen des privaten Wohnungsbaus.
- Demografischer Wandel bei Fachkräften: Ein Mangel an Fachkräften in der Industrie könnte Unternehmen dazu zwingen, Standorte zu verkleinern, was Leerstände im Büro-Segment zur Folge hätte.
- Konkurrenz durch das Umland: Günstigere Gewerbesteuerhebesätze in den umliegenden Gemeinden könnten zur Abwanderung von Gewerbebetrieben aus dem Stadtgebiet führen.
- Strukturwandel im Handel: Der zunehmende Online-Handel bedroht weiterhin großflächige Einzelhandelsflächen in der Innenstadt, sofern keine Umnutzungskonzepte (z.B. Micro-Logistik oder Showrooms) greifen.
Strategie | Ansatz |
Ausbauen (S-O) | Nutzung der ICE-Anbindung, um Ulm als Coworking-Hub für Pendler aus Stuttgart und München zu positionieren. |
Absichern (S-T) | Die wirtschaftliche Stärke nutzen, um energetische Sanierungen im Bestand durch gezielte Förderprogramme voranzutreiben. |
Aufholen (W-O) | Die Flächenknappheit durch Nachverdichtung und die Entwicklung moderner Vertical-Farming- oder Logistik-Konzepte kompensieren. |
Vermeiden (W-T) | Vermeidung von reinem „Betongold“ ohne ESG-Konformität, da diese Objekte im aktuellen Marktumfeld zu Stranded Assets werden könnten. |
- Fazit & Ausblick
Ulm bleibt 2026 der „Fels in der Brandung“ auf dem baden-württembergischen Immobilienmarkt. Während die Preise für Luxusobjekte stagnieren, sorgt der massive Druck auf den Mietwohnungsmarkt für steigende Cashflows bei Investoren. Im gewerblichen Bereich gewinnen Standorte in unmittelbarer Bahnhofsnähe oder im Science Park weiter an Wert.
Prognose: Für das Jahr 2027 ist mit einer weiteren Mietpreissteigerung im Wohnsegment zu rechnen, da die Fertigstellungszahlen hinter dem Zuzug zurückbleiben.
Regional verankert. National wirksam.
Dieser Bericht von PROQUADRAT basiert auf einer eigenen Marktanalyse unter Verwendung öffentlicher und privater Quellen. Die dargestellten Daten sind Durchschnittswerte und ersetzen keine individuelle, professionelle Beratung. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen. Eine Haftung für daraus resultierende Schäden ist ausgeschlossen. Detaillierte Quellen sind auf Anfrage erhältlich.
PROQUADRAT – The Real Estate Company