Region Stuttgart 2026: Klare Fakten, selektive Chancen, neue Spielregel
PROQUADRAT – Marktverständnis. Strategie. Umsetzung. SWOT-Update „raus aus 2025 rein ins 2026“ für die Region Stuttgart (Stadtkreis + LK Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg, Rems-Murr) – mit Segmentlogik (Büro, Wohnen, Logistik/Industrie, Einzelhandel) und Teilraumprofilen.
Die Region Stuttgart (Stadtkreis + 5 Landkreise) festigt 2026 ihre Position als einer der stabilsten, aber auch anspruchsvollsten Immobilienmärkte Europas. Während 2025 von einer „abwartenden Konsolidierung“ geprägt war, ist 2026 das Jahr der Asset-Selektion. Qualität und ESG-Konformität sind keine Optionen mehr, sondern die Bedingung für Liquidität.
1) Ausgangslage 2026: Was die Region strukturell trägt
Die Region Stuttgart umfasst 179 Kommunen mit rund 2,8 Mio. Einwohnern und gilt als eines der wirtschaftsstärksten Zentren Europas.
Für den Immobilienmarkt bleibt 2026 der Kernmechanismus: Nachfrage bleibt da – aber selektiver, während Flächenknappheit (Planung, Topographie, ESG-Anforderungen) das Angebot begrenzt.
2) Marktsignale 2025 → Leitplanken für 2026
Büro Stuttgart (Vermietung): „Qualität gewinnt – Aktivität bleibt vorsichtig“
- Flächenumsatz/Vermietung bleibt 2025/26 insgesamt zurückhaltend – Q3-Daten zeigen Rückgänge ggü. Vorjahr (Stuttgart).
- Spitzenmiete Stuttgart wird im Markt 2025 u. a. mit 37,00 €/m² berichtet.
- Leerstand steigt – je nach Report: 5,8 % bzw. 6,6 %.
Implikation 2026: „Flight-to-Quality“ bleibt das dominante Muster: ESG-fähige, gut angebundene Flächen halten Mieten/Absorption – schwächere Bestände brauchen Repositionierung.
Logistik/Industrie Stuttgart: hochpreisig, knapp, kleinteilige Nachfrage
- Spitzenmiete Logistik Stuttgart liegt 2025 bei 8,50 €/m².
- Markt wird 2025 stark von kleinteiligen Abschlüssen geprägt.
Implikation 2026: Polarisierung setzt sich fort: moderne, ESG-taugliche Hallen bleiben knapp; Bestand (Hallenhöhe, Andienung, PV/Netzanschluss, Bodenlasten) entscheidet über Vermietbarkeit.
Wohnen: Angebot knapp, Mieten mit Rückenwind
- Stadt Stuttgart selbst beschreibt 2025 weiterhin hohen Marktdruck im Wohnungsmarkt.
Implikation 2026: Bei chronischer Knappheit und stabiler Nachfrage ist weiteres Mietenwachstum plausibel; genaue %-Prognosen für die Region variieren je nach Quelle – ohne einheitliche Primärstatistik für „Region Stuttgart gesamt“ nennen wir hier bewusst keine Prozentzahl.
Studentisches Wohnen: Nachfrageimpuls aus internationaler Mobilität
- Internationale Studierende steigen weiter.
Implikation 2026: Hochschul- und Pendlerlagen profitieren überdurchschnittlich; Angebot bleibt begrenzt.
Einzelhandel: anspruchsvoll, aber Nahversorgung/Fachmarkt relativ robust
- Marktberichte 2025/26 beschreiben strukturellen Druck im Einzelhandel, bei gleichzeitig stabileren Teilsegmenten (u. a. Nahversorgung/Fachmarkt).
Implikation 2026: Chancen vor allem in erstklassigen Lagen und Food-anchored Fachmarktzentren; „Risk-Spot“ bleiben Mietverträge, deren Indexierung über Marktmiete läuft (Risiko für Anschlussvermietung/Exit-Pricing).
3) SWOT 2026 – Region Stuttgart (gesamt, wohn- & gewerblich)
Strengths – Stärken (2026)
- Makro-Attraktivität & Arbeitsmarkt: starke Wirtschafts- und Forschungsbasis → strukturelle Flächennachfrage.
- Wohnungsmarkt-Druck: Stadt Stuttgart bestätigt anhaltend hohen Druck.
- Logistik-Mietniveau & Knappheit: Spitzenmiete 8,50 €/m² und hoher Wettbewerbsdruck um moderne Flächen.
- Büro-Prime bleibt stark: Spitzenmiete 37 €/m² (Q3/2025) stützt Core-Assets in Toplagen.
Weaknesses – Schwächen (2026)
- Flächen-/Baulandknappheit & lange Verfahren (implizit sichtbar an der Angebotsknappheit in Büro/Logistik und dem Wohnungsmarktdruck).
- Bestandsrisiko Büro: steigender Leerstand trifft v. a. nicht ESG-fähige Objekte.
- Energieeffizienz/ESG: Bestandsqualität wird zentraler Werttreiber; EU-/EPBD-Druck erhöht Capex-Risiken (Hinweis: Verteilung nach Energieklassen ist stark datenquellenabhängig).
Opportunities – Chancen (2026)
- Value-Add im Bestand: Refurb/ReUse, ESG-Upgrades, Flächenoptimierung (Büro → Mixed-Use / Light-Industrial-Upgrade) – besonders dort, wo Leerstand steigt.
- Pendlerregionen & regionale Zentren: profitieren von Erschwinglichkeit relativ zur Kernstadt (logisch konsistent mit Wohnungsmarktdruck in Stuttgart).
- Studentisches Wohnen & Micro-Living: Nachfrageimpulse durch internationale Studierende und Engpässe.
- Logistik: steigendes Investoreninteresse bei stabilen Spitzenmieten; Fokus auf ESG-fähige, gut angebundene Standorte.
Threats – Risiken (2026)
- Konjunktur-/Industriezyklik: bei industriestarker Region besonders relevant (Risiko für Büro/Industrieflächenumsatz).
- Indexmieten über Marktniveau: erhöht Re-Letting- und Bewertungsrisiko bei Retail und teils auch Büro.
- ESG-Capex / Regulierung: Sanierungs- und Betriebskosten können Cashflows/Exit beeinflussen.
4) Teilräume 2026 – kurze SWOT-Profile je Landkreis (strategisch nutzbar)
Stadtkreis Stuttgart: Das Core-Zentrum
- Stärken: Prime-Mietniveau im Büro; anhaltender Wohnungsmarktdruck stützt Mieten.
- Schwächen: Leerstand steigt marktweit (Qualität entscheidet).
- Chancen: Refurb statt Neubau; Mixed-Use in Teilmärkten.
- Risiken: Polarisierung & Capex-Druck bei Altbestand.
LK Böblingen: Die Innovations-Achsen
- Stärken: nachfragestarke Unternehmenslandschaft; profitiert von Qualitätsflächen. (Indirekt über Büro-Marktlogik/Region).
- Chancen: Campus-/Tech-Park-Formate; F&E-nahe Flächen.
- Risiken: Zyklik industrieller Nutzer; Flächenknappheit.
LK Esslingen: Das Logistik-Drehkreuz
- Stärken: Logistik-/Industrieachse; Nähe Flughafen/Messe wirkt als Nachfragetreiber (regionale Marktlogik).
- Chancen: Brownfield-Reaktivierung, Modernisierung von Beständen.
- Risiken: Konkurrenz Wohnen vs. Gewerbe um Flächen.
LK Ludwigsburg: Die Innovations-Achsen
- Stärken: Industrie-/Distributionsprofil; gute Erreichbarkeit im Umland.
- Chancen: Last-Mile-/Urbane Logistik in Randlagen, Refurb.
- Risiken: Verkehrs-/Emissionsrestriktionen, ESG-Nachrüstung.
LK Rems-Murr: Die Entlastungsräume
- Stärken: Alternative mit Kosten-/Flächenprofil; kann „Druckventil“ für Nutzer sein, die im Kern keine Flächen finden. (Ableitung aus Knappheit + Regionstruktur).
- Chancen: modulare Light-Industrial-Konzepte; ReUse.
- Risiken: Nachfrageschwankungen, Bestandstechnik.
LK Göppingen: Die Entlastungsräume
- Stärken: preislich oft unter Kernregion; ReUse- und Revitalisierungsansätze können besonders wirksam sein (logisch bei Flächenknappheit im Kern).
- Chancen: Bestandsrevitalisierung, kleinteilige Logistik/Produktion.
- Risiken: bei größerem zusätzlichem Leerstand (z. B. Sondersituationen) steigt Wettbewerbsdruck → Mietanreize/Investitionen in Objektqualität nötig.
5) Klare Handlungslinien für 2026
- Büro: Core bleibt Core (Toplagen/Topqualität). Value-Add-Pipeline auf ESG-Refurb + Flächenkonzepte ausrichten; Altbestand nicht „weiterlaufen lassen“.
- Wohnen: Mieten stützt Knappheit; Bestände werden über Energie/Modernisierung bewertet (Capex-Plan zwingend).
- Logistik/Industrie: 2026 weiter polarisiert; Fokus auf Andienung, Hallenqualität, Strom/Netzanschluss, ESG-Fähigkeit, weil das die Vermietbarkeit bestimmt.
- Retail: selektiv – Food-anchored & beste Mikrolagen; Indexmieten kritisch auf Marktfähigkeit prüfen.
- Nischen: Studentisches Wohnen/Micro-Living in geeigneten Lagen mit Nachfrageimpuls (internationale Studierende).
Dieser Bericht von PROQUADRAT basiert auf einer eigenen Marktanalyse unter Verwendung öffentlicher und privater Quellen. Die dargestellten Daten sind Durchschnittswerte und ersetzen keine individuelle, professionelle Beratung. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Informationen. Eine Haftung für daraus resultierende Schäden ist ausgeschlossen. Detaillierte Quellen sind auf Anfrage erhältlich.
Mit fundierter Marktintelligenz, klaren Prozessen und einem tiefen Verständnis für regionale wie überregionale Immobilienmärkte begleitet PROQUADRAT Eigentümer, Investoren und Projektentwickler von der ersten Analyse bis zur erfolgreichen Umsetzung – partnerschaftlich, diskret und ergebnisorientiert.
PROQUADRAT – Wir entwickeln Werte.