Wann wird eine Immobilie zum „Stranded Asset“ – und wann greifen gesetzliche Sanierungspflichten?
Eine Immobilie läuft Gefahr, zum wirtschaftlich unattraktiven „Stranded Asset“ zu werden, wenn sie aufgrund veralteter energetischer Standards oder technischer Ausstattung nicht mehr wettbewerbsfähig, vermietbar oder finanzierbar ist. Gleichzeitig verschärfen gesetzliche Vorgaben den Sanierungsdruck. Hier sind die entscheidenden Faktoren:
1. Ab wann gilt eine Immobilie als „Stranded Asset“?
Eine Bestandsimmobilie wird wirtschaftlich riskant, wenn:
🔴 Energieineffizienz & gesetzliche Klimavorgaben:
- Energieeffizienzklasse G oder F: Ab 2025 zunehmend kritisch, ab 2030 kaum mehr tragfähig.
- Hohe CO₂-Emissionen: Mit dem steigenden CO₂-Preis (bis 2025 auf 55 €/Tonne) steigen auch die Betriebskosten erheblich.
- Keine Konformität mit der EU-Taxonomie: Führt zu schlechteren Finanzierungs- und Investitionsbedingungen.
🔴 Vermietungs- und Verkaufsprobleme:
- Modernisierungskosten können nur begrenzt umgelegt werden (Mietrechtliche Hürden).
- Leerstandrisiko bei fehlender Barrierefreiheit, Digitalisierung oder Komfort.
- Abwertung durch Investoren, die ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) fordern.
🔴 Finanzierungsengpässe:
- Kreditvergabe wird schwieriger, besonders ab Effizienzklasse E/F.
- Versicherungen verlangen Risikozuschläge bei unsanierten Objekten.
- Kein Zugang zu Green Finance oder Förderdarlehen ohne nachhaltige Standards.
➡️ Faustregel: Wenn die notwendigen Sanierungskosten höher sind als der erzielbare zukünftige Ertrag, droht ein „Stranded Asset“.
2. Ab wann greifen gesetzliche Sanierungspflichten?
Die wichtigsten Regelungen und Fristen:
🟢 Gebäudeenergiegesetz (GEG):
- Ab 2024: Einbauverbot neuer reiner Ölheizungen (mit Ausnahmen für Hybridlösungen).
- Ab 2025: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
- Ab 2025: Verschärfte Anforderungen an den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung.
- Ab 2026: EU-weit verpflichtender Energieeffizienz-Ausweis (EPC) mit A–G-Klassifizierung.
🟢 EU-Gebäuderichtlinie (EPBD):
- Ab 2030: Wohngebäude müssen mindestens Klasse D
- Ab 2033: Pflicht zur Energieeffizienzklasse C.
- Konsequenzen bei Nichteinhaltung:
- Vermietungsverbote
- Behördlich angeordnete Zwangssanierungen
🟢 CO₂-Bepreisung & kommunale Vorschriften:
- CO₂-Preis: Anstieg auf 55 €/Tonne bis 2025 – betrifft vor allem Öl- und Gasheizungen.
- Kommunale Vorschriften: Verschärfte Auflagen durch lokale Klimaschutzsatzungen (z. B. in München, Berlin).
3. Maßnahmen zur Vermeidung von Stranded Assets
✅ Kurzfristig (bis 2025):
- Energieberatung & Sanierungsfahrplan erstellen lassen.
- Heizungsersatz vorbereiten (z. B. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridsystem).
- Fördermittel prüfen.
✅ Mittelfristig (bis 2030):
- Gebäudehülle optimieren (Dämmung, Fenster).
- Technische Gebäudeausstattung modernisieren (Smart Building, digitale Steuerung).
- Umnutzung prüfen (z. B. Gewerbe → Wohnen, Büro → Co-Living).
✅ Langfristig (ab 2030):
- Klimaneutralität als Ziel (Photovoltaik, Dachbegrünung, Recycling-Baustoffe).
- Nachhaltigkeitszertifizierungen anstreben (z. B. DGNB, LEED), um Marktwert zu sichern und ESG-konform zu bleiben.
Fazit: Jetzt handeln, bevor es zu spät ist!
- Ab 2025: Finanzierung und Vermietung unsanierter Immobilien wird zunehmend schwieriger.
- Ab 2030: Es drohen rechtliche Einschränkungen wie Vermietungsverbote und behördlich angeordnete Sanierungen.
- Wirtschaftlich gilt: Die Kosten des Nichtstuns übersteigen häufig die Investitionen in eine frühzeitige energetische Sanierung.
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Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
Gründer & Inhaber
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