Bericht zum Immobilienmarkt Deutschland – Stand Juli 2025
Der deutsche Immobilienmarkt steht weiterhin unter starkem Druck. Mehrere Faktoren führen aktuell zu einer gedämpften Marktdynamik, strukturellen Veränderungen und einer wachsenden Zurückhaltung bei Investoren. Die wirtschaftliche Gesamtlage sowie geopolitische Entwicklungen wirken sich zunehmend auf alle Assetklassen aus.
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen & geopolitische Unsicherheiten
Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase stagnierenden Wachstums, begleitet von einer erhöhten Inflationsvolatilität und gestiegenen Finanzierungskosten. Die Diskussion über mögliche neue Zölle und Handelsbarrieren innerhalb der EU sowie mit globalen Partnern belastet den Außenhandel – insbesondere exportorientierte Branchen.
Die anhaltenden Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten sowie Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Taiwan-Frage verschärfen das Investitionsklima. Viele Akteure agieren derzeit abwartend oder verlagern ihr Kapital in risikoärmere Anlageformen.
- Büroimmobilien: Leerstand auf Rekordhoch
Der Büromarkt steht besonders stark unter Druck. Eine Kombination aus Homeoffice-Trends, Flächenoptimierung durch Unternehmen und konjunktureller Zurückhaltung führt zu einem signifikanten Anstieg des Leerstands, vor allem in B- und C-Lagen. In einigen Großstädten übersteigt der Leerstand bereits die 10%-Marke. Gleichzeitig sinken die Mieten für weniger attraktive Flächen, während moderne ESG-konforme Immobilien weiterhin gefragt bleiben.
- Wohninvestmentmarkt: Rückläufige Dynamik
Der Wohnimmobilien-Investmentmarkt zeigt sich deutlich rückläufig. Hohe Zinsen, regulatorische Eingriffe wie Mietendeckel-Debatten und ein angespanntes Baukostenumfeld bremsen Neubautätigkeit und Transaktionsvolumen. Projektentwickler kämpfen mit Margendruck, viele Vorhaben werden verschoben oder ganz gestrichen. Investoren agieren selektiv und fokussieren sich auf Lagen mit stabiler Nachfrage.
- Logistikimmobilien: Nachfrage bleibt stabil
Im Gegensatz zu anderen Segmenten zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt relativ robust. Der E-Commerce-Sektor bleibt treibende Kraft, wenn auch mit verlangsamtem Wachstum. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach modernen Distributionszentren und Last-Mile-Hubs – insbesondere in Ballungsräumen – bleibt dieses Segment bei Investoren attraktiv. Dennoch beobachten Marktteilnehmer auch hier eine vorsichtigere Herangehensweise.
- Einzelhandel: Selektive Erholung
Der Einzelhandelsmarkt steht weiterhin unter strukturellem Druck. Innenstädte verzeichnen sinkende Passantenfrequenzen, während sich der Trend zur Onlinebestellung fortsetzt. Jedoch zeigen sich Lebensmittel- und Nahversorgungsimmobilien vergleichsweise stabil. Highstreet-Lagen in Top-7-Städten erleben punktuelle Erholung – abhängig von Nutzungskonzepten und Flächenmix.
- Spezialimmobilien: Mixed Picture
Spezialimmobilien, insbesondere in den Bereichen Pflege, Bildung und Rechenzentren, gewinnen weiterhin an Bedeutung. Demografie, Digitalisierung und gesellschaftlicher Wandel bieten Potenzial – allerdings hemmen regulatorische Unsicherheiten und Finanzierungsengpässe viele Projekte. Betreiberimmobilien (z. B. Hotels) erleben eine langsame Erholung, wobei urbane Geschäftsreise-Standorte noch hinter dem Vorkrisenniveau zurückbleiben.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Deutschland durchläuft derzeit eine Konsolidierungsphase. Die Kombination aus wirtschaftlicher Unsicherheit, geopolitischen Risiken, strukturellen Veränderungen und restriktiveren Finanzierungsbedingungen führt zu einem selektiven Investitionsverhalten. Chancen bieten sich in zukunftsorientierten Nischen und ESG-konformen Objekten – jedoch sind solide Standortanalysen und flexible Strategien mehr denn je gefragt.
Alle Inhalte dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen.
Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
Gründer & Inhaber
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