Vertikal ja – aber bitte automatisiert.

🔝 Mehrstöckige Logistikimmobilien in Deutschland – Notwendigkeit oder Utopie?

📦 Die Nachfrage nach Logistikflächen in Deutschland wächst rasant. Gleichzeitig wird Bauland – besonders in urbanen Zentren – immer knapper. Eine mögliche Antwort: Mehrgeschossige Logistikimmobilien („Multi-Level Logistics“).

Doch wie realistisch ist diese Lösung hierzulande?

1. Warum in die Höhe bauen? Die Treiber

• Flächenknappheit in urbanen Zentren:
  In Städten wie München, Berlin oder Frankfurt sind verfügbare Grundstücke rar und teuer.
• Wachsender Druck durch E-Commerce & Same-Day-Delivery:
  Onlinehandel wächst weiter rasant – 2024 stieg der E-Commerce-Umsatz in Deutschland um +11,2 % auf über 100 Mrd. Euro. Lagerflächen müssen näher an die Verbraucher rücken.
• Urban Consumption im Wandel:
  Der städtische Konsum wird kleinteiliger, spontaner, schneller. Mikro-Depots und flexible Fulfillment-Strukturen gewinnen an Bedeutung.
• Internationale Vorbilder:
  In Hongkong, New York oder Tokio sind vertikale Logistikzentren längst Standard.
  👉 Beispiel: Prologis Park Tokio – 4 Etagen mit LKW-Zufahrten.

2. Neue Rolle für 3PL-Dienstleister

• Drittanbieterlogistik (3PL) wird zum zentralen Akteur im E-Commerce.
  Ihre Fähigkeit, flexibel auf Urbanisierung, Kundenerwartungen und Technologiewandel zu reagieren, macht sie zu einem strategischen Faktor für viele Onlinehändler.

3. Herausforderungen in Deutschland

• Wirtschaftlichkeit:
  Hohe Investitionskosten treffen auf vergleichsweise niedrige Mieten – das rechnet sich (noch) selten.
• Technische & rechtliche Hürden:
  Komplexe Bauvorschriften, insbesondere im Bereich Brandschutz, sowie Platzbedarf für Rampen erschweren die Umsetzung.
• Akzeptanz & Nutzungsverhalten:
  Viele Logistiker bevorzugen weiterhin ebenerdige, direkt anfahrbare Hallen – auch wegen fehlender Automatisierung.

4. Wann machen mehrstöckige Logistikimmobilien Sinn?

Szenario	Machbar?	Beispiel
Mikro-Depots für Last-Mile	✅ Ja	Mehrstöckige Paketzentren mit E-Lastenrädern
Automatisierte Lager mit Robotik	🔄 Teilweise	Vertikale Fulfillment-Zentren mit Fördertechnik
Klassische Speditionslogistik	❌ Nein	LKW-Logistik auf mehreren Etagen zu teuer/komplex

5. Fazit: Chancen & Herausforderungen für die deutsche Logistik

Der Strukturwandel in Konsum und Handel zwingt zur Neuausrichtung.

Mehrgeschossige Logistikimmobilien bieten Potenzial – vor allem für automatisierte, urbane und e-commerce-getriebene Szenarien.
Aber: Wirtschaftlichkeit, rechtliche Rahmenbedingungen und Nutzerakzeptanz bleiben Hürden.

📈 Wer frühzeitig in neue Konzepte und flexible 3PL-Strukturen investiert, könnte sich einen entscheidenden Vorteil verschaffen.

Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
Gründer & Inhaber

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