Auswirkungen der Swap-Sätze und ihrer Veränderungen auf den Immobilienmarkt:
Swap-Sätze spielen zwar keine direkte Rolle bei der Preisbildung von Immobilien, sie können aber indikativ für die Entwicklung des Immobilienmarktes sein und diese beeinflussen:
- Indikator für Zinserwartungen: Steigende Swap-Sätze deuten auf eine Erwartung steigender Zinsen durch die Marktteilnehmer hin. Dies kann zu zurückhaltenderer Nachfrage nach Immobilien führen, da sich die Finanzierungskosten für Käufer erhöhen.
- Absicherung gegen Zinsrisiken: Immobilienfinanzierungen werden häufig mit Hilfe von Zinsswaps abgesichert. Steigen die Swap-Sätze, steigen auch die Kosten für diese Absicherung, was sich auf die Gewinnmargen von Banken auswirken kann und zu höheren Kreditzinsen für Immobilienkäufer führen kann.
- Investitionsentscheidungen: Investoren, die auf Immobilien als Anlageklasse setzen, können ihre Entscheidungen an der Entwicklung der Swap-Sätze orientieren. Erwarten sie steigende Zinsen, könnten sie ihre Investitionen in Immobilien reduzieren, was zu einem rückläufigen Angebot und sinkenden Preisen führen kann.
2017-2021:
- Immobilien galten als sichere Anlagemöglichkeit, in diesem Zeitraum stiegen die Preise für Immobilien in Deutschland kontinuierlich an, getrieben durch eine hohe Nachfrage und niedrigen Zinsen.
2022:
- Mitte 2022 kam es zu einer Trendwende am Immobilienmarkt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hob die Zinsen an, um die Inflation zu bekämpfen. Die höheren Zinsen führten zu einer Kaufzurückhaltung bei potenziellen Käufern.
2023:
- Die Preise für Immobilien sanken im Jahr 2023 deutlich. Trotz der Preisrückgänge lag das Preisniveau für Immobilien immer noch deutlich über dem Niveau von 2017.
2024:
- Seit Anfang des Jahres 2024 zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung des Immobilienmarktes. Die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden werden weiter steigen. Obwohl die positiven Entwicklungen bereits im Gange sind, spiegeln sich diese aktuell noch nicht in den Zahlen wider. Dies liegt am langwierigen Transaktionsprozess im aktuellen Marktumfeld. Die Inflation nähert sich wieder dem Ziel der Zentralbanken.
Aktuelle Situation (Stand 17. Juli 2024):
- Swap-Sätze: Die Swap-Sätze sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen, da die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen zur Bekämpfung der Inflation angehoben hat.
- 5-Jahres-Swap-Sätze:
- 2017: 0,40%
- 2018: 0,70%
- 2019: 0,10%
- 2020: -0,30%
- 2021: 0,00%
- 2022: 1,30%
- 2023: 2,00%
- 2024: 2,50%
- Immobilienmarkt: Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit Mitte 2022 in einer Phase der Abkühlung. Die Preise fallen, die Nachfrage ist rückläufig.
Mögliche Folgen:
- Weiterer Rückgang der Immobilienpreise: Steigende Swap-Sätze könnten die Abkühlung am Immobilienmarkt verstärken und zu einem weiteren Rückgang der Preise führen.
- Verlangsamung der Bauwirtschaft: Ein rückläufiger Immobilienmarkt könnte auch zu einer Verlangsamung der Bauwirtschaft führen, da weniger neue Wohnungen und Häuser gebaut werden.
- Verteilungseffekte: Die Auswirkungen steigender Swap-Sätze könnten ungleich verteilt sein. So könnten sich die Preise für Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten stärker einbrechen als die Preise für Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen.
Fazit:
Die Entwicklung der Swap-Sätze ist ein wichtiger Faktor, der die Entwicklung des Immobilienmarktes beeinflussen kann. Steigende Swap-Sätze könnten zu einem weiteren Rückgang der Immobilienpreise und einer Verlangsamung der Bauwirtschaft führen. Die genauen Auswirkungen hängen jedoch von verschiedenen Faktoren ab, wie der wirtschaftlichen Lage, der Bevölkerungsentwicklung und der politischen Regulierung.
Ihr Michael Hutta
Gepr. Immobilienfachwirt
Gründer & Inhaber